Vor allem das Bauland in Deutschland wird immer teurer. So konnten in den vergangenen Jahren drastische Preissteigerungen und Entwicklung der Grundstückspreise festgestellt werden. Ferner fehlen in vielen Städten und Regionen die nötigen Flächen und Baurechte, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Währenddessen werden übermäßig viele Baugenehmigungen spekulativ zurückgehalten. Neue Anreize soll ab 2025 die neue Grundsteuer C schaffen. Doch was hat es damit auf sich und was bringt die Zukunft? Welchen Einfluss die verschiedenen Faktoren auf die Entwicklung der Grundstückspreise haben, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Entwicklung der Grundstückpreise
Sowohl bei Rohbauland als auch bei baureifem Land konnte man in den vergangenen zehn Jahren massive Preissteigerungen sowie eine Entwicklung der Grundstückspreise feststellen. So bezahlen Käufer durchschnittlich 60 Prozent mehr für einen Quadratmeter. Seit 2014 ist zudem eine deutliche Beschleunigung der Preisanstiege für Bauland festzustellen. Während sich die jährliche Verteuerung vorher auf zwei bis vier Prozent belief, steigen die Preise seither um sechs bis zehn Prozent pro Jahr. So kann man auch für die kommenden Jahre die Entwicklung der Grundstückspreise bestätigen, welche spürbar erhöhte Grundstückspreise prognostizieren.
Ergänzend zum Preisindex für Bauland muss auch der Häuserpreisindex für eine zuverlässige Prognose der kommenden Jahre herangezogen werden. Auch dort lässt sich in der Zeit von 2008 bis 2018 ein Indexanstieg in Höhe von 48 Prozent feststellen. Im gleichen Zeitraum verzeichnete das Bundesamt für Statistiken bezüglich des Preisindexes für Bestandswohnungen einen Anstieg von 47 Prozent, während die Bodenpreise um mehr als 65 Prozent teurer wurden.
Mangel an Flächen und fehlende Baurechte
In zahlreichen Städten und Regionen ist neben der Entwicklung der Grundstückspreise ein umfassender Mangel an fehlenden Baurechten und geeigneten Flächen für den Wohnungsbau zu beobachten. Dies führt zu massiven Engpässen bei der Schaffung von mehr bezahlbaren Wohnräumen. Als Gründe sind sowohl die Verfügbarkeit als auch die spürbar erhöhten Baulandpreise aufzuführen. So zeigt die Entwicklung der Grundstückpreise in vielen deutschen Städten, dass die Anstiege der Baulandkaufpreise deutlich höher ausfielen als jene für Neubauwohnungen. So lassen sich die Baulandpreise als wesentlichste Ursachen für die steigenden Kosten und die Entwicklung der Grundstückspreise ausmachen.
Insbesondere in Wachstumsregionen haben die steigenden Grundstückspreise eine Verteuerung von Wohnimmobilien zur Folge, da sie alle notwendigen Aufwendungen für Bauherren in die Höhe treiben. Dieser Missstand schlägt sich insbesondere in städtischen Gebieten mit überhitzten Wohnungsmärkten nieder. So ist es für viele Investoren häufig reizvoller, ihre Grundstücke nach einiger Zeit wieder zu veräußern, statt sie zu bebauen.
Entwicklung der Grundstückspreise: Steigende Bauüberhangszahlen
Die massiven Anstiege der Bodenpreise waren oft mehr als doppelt so hoch wie das Preiswachstum für Neubauwohnungen. Dies sorgte unter Investoren für ein Umdenken und bewegte sie zu Spekulationen und den Weiterverkauf von Baugenehmigungen. Die Folge hiervon ist, dass zahlreiche genehmigte Wohnungsbauvorhaben nicht umgesetzt werden. Die entsprechenden Bauüberhangszahlen erreichen insbesondere in Städten wie Berlin besorgniserregende Höhen.
Gemäß Angaben der Bauaufsichtsbehörde in Berlin genehmigte man im Jahr 2019 den Bau von knapp 20.000 neuen Wohnungen. Allerdings wurden nur knapp 17.000 Wohnungen fertiggestellt, was immerhin einem Anstieg von 16,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Dennoch erreichen die Bauüberhangszahlen besorgniserregende Höhen. So erzielte man im Jahr 2018 zwar eine neue Rekordzahl an Neubauten in Berlin. Die Anzahl der zum Bau genehmigten und nicht fertiggestellten Wohnung belief sich jedoch auf mehr als 54.000.
Motivation zum Bauen durch neue Grundsteuer C – die Entwicklung der Grundstückspreise
Wie bereits erwähnt, ist es für Grundstückseigentümer in einigen Fällen lukrativ, ihre Baugrundstücke unbebaut zu lassen und sie nach einigen Jahren zu einem höheren Preis zu verkaufen. Diesem Missstand möchte der Gesetzgeber durch die Einführung der Grundsteuer C im Jahr 2025 entgegenwirken. Diese soll es den Kommunen ermöglichen, höhere Grundsteuersätze festzulegen, wenn genehmigte Bauvorhaben nicht in die Tat umgesetzt werden und allgemein keine Bebauung erfolgt.
Bei der Steuererhebung sieht das Bundesmodell vor, die Fläche und den Wert einer Immobilie als Grundlage der Erhebung zu nutzen. Hierfür ist es jedoch notwendig, alle Grundstücke in der Bundesrepublik neu zu bewerten, um die Grundsteuer anhand dieses Modells ermitteln zu können. Diese Maßnahme erachten einige Bundesländer wie Bayern als zu aufwendig, weshalb sie sich ausschließlich auf die Fläche eines Grundstücks stützen möchten.
Ana Karen Jimenez ist Redakteurin beim Deutschen Coaching Fachverlag und hat ihren Bachelor in Literaturwissenschaften und Spanisch an der Eberhard Karls Universität Tübingen abgeschlossen. Sie ist in den Magazinen für lesenswerte Ratgeber und vielfältige Kundentexte verantwortlich.
