Eugen Zimbelmann: Worauf es beim Immobilienkauf in Dubai wirklich ankommt

Dubai lockt mit glänzenden Wolkenkratzern, einem boomenden Immobilienmarkt und Renditechancen, die ihresgleichen suchen. Mit einem Minimum an Eigenkapital von nur 100.000 Euro öffnet sich die Tür zu einem Markt, der jährliche Mietrenditen von sieben bis acht Prozent verspricht. Wer den Weg der Kurzzeitvermietung wählt, kann seine Erträge in Hotspots wie der Marina oder Downtown Dubai außerdem nochmals erheblich steigern. Es klingt nach einem goldenen Ticket – und doch endet der Traum für viele als kostspieliger Albtraum. Denn zwischen glänzenden Prospekten und der Realität lauern Fallstricke: rechtliche Hürden, undurchsichtige Anbieter und falsche Erwartungen an den Markt machen Käufern und Investoren das Leben schwer. „Viele von ihnen stehen oft ratlos vor komplexen Finanzierungsmodellen, regulatorischen Feinheiten und einem Markt, den sie kaum durchschauen“, berichtet Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz. „Letztendlich treffen sie dann aus Unwissen Entscheidungen mit weitreichenden Konsequenzen. Das Problem: Fehlentscheidungen kosten in Dubai nicht nur Nerven, sondern auch ein Vermögen.“

„Gerade bei der Finanzierung kann das teuer werden“, warnt Eugen Zimbelmann. „Mit meiner Beratung nehme ich dieses Risiko aus dem Spiel und sorge dafür, dass meine Kunden bestens vorbereitet sind.“

Mit Eugen Zimbelmann und Dubai Finanz zum besten Deal beim Immobilienkauf in Dubai

Als vereidigter Gutachter für Immobilien gilt Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz als verlässlicher Partner im komplexen Immobilienmarkt Dubais: Mit einem eigens entwickelten, systematischen Auswahlprozess und maßgeschneiderten Finanzierungslösungen begleitet er Käufer und Investoren sicher durch den gesamten Kaufprozess. Dank seines umfassenden Netzwerks, das weit über Maklerkontakte hinausgeht, verhandelt er wie ein Anwalt an der Seite seiner Kunden – analytisch, kritisch und immer im Sinne ihrer Interessen. Eugen Zimbelmann steht für kompromisslose Ehrlichkeit: Er deckt Missstände auf, spricht Klartext und schützt seine Kunden vor teuren Fehlentscheidungen. Sein Ziel: den besten Deal für seine Kunden zu sichern. Welche Besonderheiten der Immobilienmarkt in Dubai birgt – insbesondere im Hinblick auf die Finanzierung – und worauf Käufer achten sollten, erklärt der Experte von Dubai Finanz im Folgenden.

1. Die perfekte Lage

Die Wahl der richtigen Lage ist das A und O jeder Immobilieninvestition – Dubai bildet dabei keine Ausnahme. Die gute Nachricht: Selbst in Dubais Top-Lagen sind attraktive Immobilienangebote zu fairen Preisen erhältlich. Business Bay, die Marina, Creek Harbour oder Dubai Hills bieten vielversprechende Chancen für lukrative Investments.

Doch weshalb ist die Wahl der perfekten Lage eigentlich so wichtig? Weil sie über Mietrenditen, die Wertentwicklung einer Immobilie und letztlich über den Investitionserfolg entscheidet. Viele Anleger unterschätzen diesen Faktor – mit fatalen Folgen: schlechte Vermietbarkeit, hohe Leerstände und sinkende Immobilienpreise machen ihnen einen Strich durch die Rechnung. Deshalb rät jeder seriöse Immobilienberater seinen Kunden: Investiere in etablierte, zentrale Lagen mit hoher Nachfrage und Zukunftsperspektive.

Gleichzeitig bergen manche Randlagen erhebliche Risiken. Gebiete wie Jumeirah Village Circle (JVC) oder Jumeirah Village Triangle (JVT) wirken auf den ersten Blick verlockend, sind jedoch wenig zukunftssicher, berichtet Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz. In solchen Vierteln ist zum Beispiel sehr sicher mit sinkenden Mietrenditen, hohen Leerständen und Wertverlusten zu rechnen. Eine Investition in etablierte Top-Lagen schützt dagegen vor diesen Risiken und sichert eine nachhaltige Wertsteigerung.

2. Die richtige Immobilie mit Dubai Finanz

Beim Immobilienkauf in Dubai zählt nicht nur die Lage, sondern auch die Wahl des richtigen Objekts. Besonders bei der Entscheidung zwischen fertigen Immobilien und sogenannten Off-Plan-Projekten – also Neubauprojekten, die sich noch in der Bauphase befinden – trennt sich die Spreu vom Weizen. Fertiggestellte Immobilien bieten einen entscheidenden Vorteil: Rendite ab dem ersten Tag. Während Off-Plan-Makler hohe Mietrenditen anpreisen, verkaufen sie gleichzeitig Objekte, die erst in mehreren Jahren bezugsfertig sind – ein Widerspruch, den viele Anleger unterschätzen.

Die Realität ist: Der Off-Plan-Markt birgt immense Risiken. Viele Verkäufer haben weniger das Interesse des Käufers im Blick als vielmehr ihre eigene Provision, die oft bei 10 Prozent des Kaufpreises oder mehr liegt. Ein kritischer Blick auf die Berater und deren Geschäftsmodelle ist daher unerlässlich.

„Besonders im deutschsprachigen Markt mangelt es häufig an unabhängiger Beratung, da schnelle Provisionen wichtiger sind als nachhaltiger Erfolg“, sagt Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz.

Darüber hinaus spielt die Bausubstanz eine entscheidende Rolle, denn die Erfahrung zeigt: In Dubai treten bei vielen Objekten Baumängel wie aufsteigende Feuchtigkeit oder schlecht verarbeitete Materialien auf. Eine sorgfältige Prüfung jedes Objekts ist daher unverzichtbar. Besonders bei fertiggestellten Immobilien lohnt es sich, einen vereidigten Gutachter hinzuzuziehen, denn: Eine fundierte Analyse schützt vor bösen Überraschungen und stellt sicher, dass die Immobilie nicht nur heute, sondern auch in Zukunft wertbeständig bleibt.

3. Die Möglichkeiten des Fremdfinanzierungshebels

Der Einsatz von Fremdkapital ist ein zentraler Baustein erfolgreicher Immobilieninvestitionen. Tatsächlich ist es ein weitverbreiteter Irrglaube, dass nur Menschen mit wenig Kapital Immobilien finanzieren. In Wirklichkeit setzen gerade vermögende Anleger, Millionäre und Milliardäre weltweit auf Immobilienfinanzierungen, um ihr Vermögen strategisch zu vermehren. Denn eine Finanzierung wirkt wie ein Hebel auf das eingesetzte Eigenkapital: Sie ermöglicht es, mit einem vergleichsweise geringen Eigenanteil größere Investments zu tätigen und damit höhere Renditen zu erzielen. Ohne den Einsatz von Fremdkapital bleibt das volle Potenzial einer Immobilieninvestition hingegen oft ungenutzt.

Doch können Menschen aus dem Ausland überhaupt so einfach eine Immobilienfinanzierung erhalten? Tatsächlich sind Finanzierungen in Dubai auch für internationale Investoren problemlos möglich, weiß Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz. Anders als viele denken, ist kein Bankkonto in Dubai erforderlich, um eine Finanzierung zu erhalten: Banken akzeptieren Bonitätsnachweise aus dem Heimatland, beispielsweise aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Und tatsächlich ist der Finanzierungshebel in Dubai besonders attraktiv: Banken finanzieren bis zu 60 Prozent des Kaufpreises, während der Eigenkapitalanteil bei 40 Prozent liegt. Damit wird aus 100.000 Euro Eigenkapital eine Kaufkraft von rund 250.000 Euro, was den Zugang zu rentableren Objekten in besseren Lagen eröffnet.

Darüber hinaus bringt eine Fremdfinanzierung langfristige Vorteile: Während der Kreditbetrag durch die Inflation an realer Last verliert, steigt der Wert der Immobilie. Gleichzeitig trägt der Mieter – ob durch Kurzzeit- oder Langzeitvermietung – die laufenden Kosten wie Zinsen und Tilgung. Ein Beispiel: Bei einem Investment von 1.000.000 AED (ca. 250.000 Euro) mit 100.000 Euro Eigenkapital finanziert die Bank 60 Prozent (600.000 AED). Die monatlichen Kreditraten betragen hier etwa 3.800 AED, während die Mieteinnahmen bei etwa 5.800 AED pro Monat liegen. Nach Abzug aller Kosten bleibt ein positiver Cashflow – gleichzeitig profitiert der Investor von der Wertsteigerung der Immobilie. Diese Hebelwirkung macht selbst mit geringerem Eigenkapital renditestarke Investitionen in Dubai möglich.

4. Eugen Zimbelmann über die Voraussetzungen für eine Finanzierung in Dubai

Der Kreditprozess in Dubai ist überraschend unkompliziert. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern sind die Anforderungen minimal: Von den Käufern und Investoren werden demnach nur wenige Dokumente benötigt. Entscheidend ist zudem im gesamten Beantragungsprozess nicht – wie zum Beispiel in Deutschland – die Höhe des Einkommens, sondern das durchschnittliche Kontoguthaben der letzten drei Monate. Ein Kontoauszug mit einem durchschnittlichen Guthaben von mindestens 6.500 Euro reicht hier aus, auch wenn das Guthaben auf mehreren Konten verteilt ist – beispielsweise 3.000 Euro auf einem Konto und 3.500 Euro auf einem weiteren. Neben dem Kontoauszug werden lediglich ein Reisepass, eine Verbrauchsabrechnung (zum Beispiel eine Strom-, Wasser-, Gas- oder Handyrechnung) und ein Nachweis der beruflichen Tätigkeit benötigt.

Selbständige können in diesem Fall ihre Bonität durch eine Gewerbeanmeldung, einen Handelsregisterauszug oder eine Berufsanerkennung (z. B. für Ärzte oder Architekten) belegen – Einkommensnachweise oder Unternehmensbilanzen sind nicht erforderlich. Für Angestellte genügt eine Lohnabrechnung, unabhängig von deren Höhe. Bemerkenswert: Selbst ein Minijob kann für die Finanzierungszusage ausreichen, da die Einkommenshöhe keine Rolle spielt. Eine Schufa-Auskunft wird hier zudem nicht eingeholt – somit erscheint der Kredit auch nicht in der deutschen Schufa, sagt Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz.

Besondere Regelungen gelten jedoch für die Kreditlaufzeit: Immobilienfinanzierungen in Dubai sind bis zum Höchstalter von 65 Jahren möglich. Die maximale Laufzeit beträgt 25 Jahre, passt sich jedoch dem Alter des Kreditnehmers an. So kann beispielsweise ein 45-Jähriger noch 20 Jahre finanzieren, ein 50-Jähriger noch 15 Jahre. Älteren Investoren eröffnen sich dennoch Möglichkeiten, etwa durch eine Finanzierung über einen jüngeren Ehepartner oder Angehörige ersten Grades. Mit diesen flexiblen Bedingungen wird die Immobilienfinanzierung in Dubai für eine breite Zielgruppe zugänglich.

5. Die Finanzierung richtig organisieren und beantragen mit Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz

Wurde die Bonitätsprüfung erfolgreich bestanden, geht es an den Beantragungsprozess – und auch dieser unterscheidet sich in Dubai grundlegend von dem in Deutschland: Hier wird die Finanzierung zuerst beantragt, bevor die Immobiliensuche beginnt. Das sogenannte Pre-approval (verbindliche Finanzierungsbestätigung) sichert die Kreditfähigkeit im Voraus und verschafft eine starke Verhandlungsposition auf dem Immobilienmarkt. Eine konkrete Immobilie ist für den Kreditantrag nicht erforderlich, da die Finanzierung unabhängig vom Objekt erfolgt.

„Tatsächlich ist auch erst zur Unterzeichnung des Kreditvertrags und bei der finalen Kaufabwicklung eine Anreise nach Dubai notwendig – der gesamte Antragsprozess erfolgt digital“, berichtet Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz.

Die Kreditvoraussetzungen sind in Dubai zudem besonders flexibel: Antragsteller müssen weder in Dubai leben noch eine Emirates-ID oder ein Visum besitzen. Selbst ein Wohnsitz außerhalb der Vereinigten Arabischen Emirate stellt kein Hindernis dar. Die Kreditvergabe erfolgt ausschließlich über lokale Banken in Dubai, die auch Ausländer unkompliziert finanzieren – selbst dann, wenn sie sich auf Weltreise befinden. Zudem sind Mehrfachfinanzierungen möglich: Pro Bank lassen sich bis zu drei Immobilienkredite abschließen. Höhere Finanzierungsvolumen sind durch zusätzliche Banken oder über Ehepartner und Familienangehörige als Darlehensnehmer realisierbar.

Die zusätzlichen Kosten dieser Finanzierungen in Dubai sind überschaubar und lohnen sich. Dennoch sollten Käufer und Investoren diese im Blick behalten: So fallen häufig einmalige Gebühren wie die Kosten für die Übersetzung von Dokumenten ins Englische, Bankantragsgebühren, Gutachterkosten und Grundschuldeintragungen an.

6. Die Finanzierung steht – und jetzt?

Nach Abschluss der Finanzierung eröffnen sich zahlreiche strategische Optionen für Immobilienbesitzer in Dubai. Ein großer Vorteil: Eine finanzierte Immobilie lässt sich jederzeit verkaufen, ohne dass der Kredit zuvor vollständig zurückgezahlt werden muss. Hierzu stellt die finanzierende Bank einen sogenannten Liability Letter aus, der die aktuelle Restschuld bestätigt. Beim Verkauf überweist der Käufer den Restschuldbetrag direkt an die Bank, und der Verkäufer erhält die Differenz zum Verkaufspreis. Die Vorfälligkeitsentschädigung für eine frühzeitige Rückzahlung ist gesetzlich gedeckelt: Sie beträgt maximal ein Prozent der Restschuld oder 10.000 Dirham (ca. 2.500 Euro) – je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Das sorgt für eine hohe Flexibilität beim Verkauf.

Sondertilgungen sind möglich – aber strategisch fragwürdig: Viele Banken in Dubai erlauben jährlich kostenfreie Sondertilgungen zwischen 15 und 25 Prozent der Restschuld. Dadurch lässt sich die Laufzeit des Kredits verkürzen, sagt Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz. Dennoch ist es ratsam, von schnellen Tilgungen abzusehen, denn eine lange Laufzeit bietet wichtige Vorteile: Durch die Inflation verliert der Kreditbetrag real an Wert, während die Immobilie weiter im Wert steigt. So profitieren Eigentümer langfristig von der Hebelwirkung ihrer Finanzierung.

Eine weitere Möglichkeit, die Käufer und Investoren nutzen können, ist die der Nachbeleihung. Immobilienbesitzer können ihre Immobilie jährlich neu bewerten lassen und den gestiegenen Wert für eine erneute Finanzierung nutzen. Die so freigesetzte Liquidität wirkt wie Eigenkapital und kann für den Kauf weiterer Objekte eingesetzt werden. Auf diese Weise lässt sich ein Immobilienportfolio schrittweise erweitern – ohne zusätzliches eigenes Kapital. Dies ist eine beliebte Strategie, um das eigene Investment langfristig zu skalieren und ein nachhaltiges Immobilienvermögen in Dubai aufzubauen.