In Immobilien investieren – gewusst, wie!

Es gibt also gute Gründe, in Immobilien zu investieren. Doch nicht jede Immobilie ist ihr Geld wert. Dabei geht es nicht nur um den Zustand der Bausubstanz, sondern um eine Reihe weiterer Faktoren, die es bei der Kaufentscheidung zu berücksichtigen gilt.

In Immobilien investieren: Wann lohnt sich die Investition?

Dank der niedrigen Zinsen und der damit einhergehenden negativen Auswirkungen auf andere Geldanlagen sind Immobilien in den letzten Jahren für Anleger immer interessanter geworden. Das ist mit ein Grund, warum die Preise für Immobilien zu explodieren scheinen. In Immobilien zu investieren lohnt sich aber nur dann, wenn

• die Lage stimmt,
• das Umland attraktiv ist,
• die Bausubstanz ohne Mängel ist,
• das Risiko überschaubar ist,
• der mögliche Mietpreis eine entsprechende Rendite verspricht.

Die Lage ist das wichtigste Kriterium

Lage, Lage, Lage gilt nicht nur für den Geschäftsmann, sondern auch für Kapitalanleger in Immobilien, ganz unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet werden soll. Denn sowohl die Wertsteigerung als auch stabile Mieteinnahmen sind entscheidend von der Lage der Immobilie abhängig. Je besser der Standort, umso besser ist auch die Wertbeständigkeit, umso leichter lässt sich die Immobilie vermieten. Und automatisch lohnt es sich auch, in Immobilien zu investieren. Dabei spielen sowohl die direkte Lage des Objektes als auch die Umgebung eine Rolle. Liegt der Standort zentral oder in einer Sackgasse? Wie weit sind Geschäfte des täglichen Bedarfs entfernt? Gibt es Kitas und Schulen? Wie ist die medizinische Versorgung?

Experten raten, eine Positiv-Negativ-Liste anzulegen, in der auch die Nachbarschaft, die Infrastruktur und Umweltfaktoren wie beispielsweise eine Hochwassergefahr und die zukünftigen Planungen der Stadt oder Kommune festgehalten werden.

Die Bausubstanz und unsichtbare Mängel

Ob eine Immobilie den Kaufpreis wert ist, entscheidet sich nicht zuletzt am Zustand der Bausubstanz. Jedes Bauwerk unterliegt einem natürlichen Verschleiß durch die unterschiedlichsten Umwelteinflüsse. Bei der Beurteilung der Bausubstanz zählen das Alter der Immobilie, der Renovierungs- und Sanierungsbedarf. Feuchte Keller, Risse in der Fassade und Feuchtigkeitsspuren am Dach sind immer ein Hinweis auf fehlende oder mangelhafte Abdichtung. Auch die Wärmedämmung, Alter und Zustand der Elektrik sowie der vorhandenen Heizungsanlage spielen eine Rolle bei der Bewertung. Bei diesen Punkten sollte gründlich überlegt werden, ob sich rentiert, in Immobilien zu investieren.

Experten raten, einen Gutachter für die Beurteilung der Bausubstanz hinzuzuziehen. Nur er kann feststellen, wie hoch der Sanierungsbedarf ist und ob sich der Kauf der Immobilie dann noch rechnet.

In Immobilien investieren: Das Risiko muss überschaubar sein

Geldanlage ist immer mit einem Risiko verbunden. Die Kapitalanlage in Immobilien scheint im Vergleich zu anderen Geldanlagen eine sichere Sache zu sein. Aber: Auch bei der Investition in Immobilien gibt es Risiken. Dazu zählen

• Zinsänderungen,
• Wertminderungen,
• steigende Kosten,
• Mietausfälle.

Eine Baufinanzierung ist immer langfristig. Deshalb können die genannten Risiken nicht ausgeschlossen werden. Sie sollten zumindest mittelfristig überschaubar sein, wenn man in Immobilien investieren möchte.

Miete trifft Rendite

Um die Rendite aus der Vermietung einer Immobilie zu berechnen, gibt es verschiedene Methoden. Die Nettorendite stellt den erwarteten jährlichen Reinertrag aus der Vermietung ins Verhältnis zum Kaufpreis plus Nebenkosten. Von den jährlichen Mieteinnahmen werden die Kosten für die Verwaltung und Unterhaltung des Hauses abgezogen und dieser Reinertrag aus der Vermietung durch die Summe von Kaufpreis und Kaufnebenkosten dividiert und mit 100 multipliziert. Beispiel: Bei einem jährlichen Reinertrag von 10.000 Euro und einem Bruttokaufpreis von 350.000 Euro ergibt sich eine Rendite von 2,85 Prozent.

Wie hoch darf der Kaufpreis sein?

Einen groben Anhaltspunkt, wie hoch der Kaufpreis für eine Immobilie sein darf, liefert der sogenannte „Mietpreismultiplikator“. Er gibt an, wie viele Jahresnettomieten nötig sind, um die Immobilie inklusive aller Kosten zu finanzieren. Die Formel lautet: Gesamtkaufpreis dividiert durch die Jahresnettomiete (Mietspiegel oder bisherige Miete) ergibt den Mietpreismultiplikator. Nur wenn dieser unter 20 liegt, ist der Kaufpreis angemessen. Allerdings berücksichtigt der Mietpreismultiplikator weder steuerliche Vorteile noch den Ausfall von Mieteinnahmen.

Weitere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren

Wer sich den Aufwand mit der Auswahl der Immobilien und möglichen Probleme mit Mietern ersparen will, sollte in Immobilienfonds investieren. So kann man von Wertsteigerungen und Mieterträgen profitieren, ohne selbst Kaufentscheidungen treffen zu müssen. Eine weitere Möglichkeit, Geld in Immobilien zu investieren ist die Beteiligung an der Finanzierung von Bauprojekten oder eine Immobilie zu kaufen, sie zu sanieren und teurer weiterzuverkaufen. Das setzt aber umfangreiche Kenntnisse des Immobilienmarktes voraus.